二次供水給高層住宅套上“緊箍咒”
二次供水給高層住宅套上“緊箍咒”
中國江蘇網(wǎng)4月17日訊 （記者 何弦 攝影 王鑫）經(jīng)濟的快速發(fā)展讓高層住宅成為城市發(fā)展的一個趨向。2006年，淮安市出現(xiàn)了第一家建有高層住宅的小區(qū)，此后，市區(qū)的小高層、高層住宅日漸增多，并有向百米以上的超高層發(fā)展的趨勢。然而，高層住宅在給城市生活帶來一定便利和舒適的同時，也存在一些后期管理上的難題，高層住宅二次供水就是其中之一。
眼下，由高層住宅二次供水引發(fā)的矛盾愈演愈烈，一方面，自來水公司常因高額的水費拖欠問題頭疼不已；另一方面，費用糾紛導致的用水不便也激起了業(yè)主的不滿。而在這當中充當“第三者”的物業(yè)公司也覺得二次供水的后期管理、維護是個麻煩事。那么，何為二次供水？為什么高層住宅需要二次供水？目前我市高層住宅二次供水的后期管理究竟存在哪些問題？形成這些問題的原因是什么？怎樣才能解決這些矛盾？記者對此進行了采訪。
A、高層住宅多需二次供水
何為二次供水呢？在弄清楚這個問題之前，先來看看什么是高層住宅。一般來說，7層及檐高20米以上的住宅，都可以被稱為高層住宅，而根據(jù)樓房高度的不同，高層住宅又可分為小高層、高層和超高層。通常人們把7—9層的樓房稱為中高層（即人們通常所說的“小高層”）、10層及以上為高層、總高度為100米以上則為超高層。目前，在淮安，小高層和高層是較常見的高層住宅。
因為市政供水管線壓力有限，所以建筑高度超過城市供水服務水壓標準的高層住宅，都需要將城市公共供水通過所在小區(qū)的二次供水設備加壓之后再供給居民，這就是高層住宅的二次供水。市自來水公司設計中心主任張衛(wèi)告訴記者，一般6層以上的高樓就需要進行二次供水。“相比原水供水，二次供水的水質(zhì)更容易被污染，所以二次供水的建設、管理、維護直接關(guān)系到二次供水的水質(zhì)、水壓和供水安全與居民的日常生活密切相關(guān)。”
張衛(wèi)介紹，目前，我市高層住宅二次供水以兩種方式為主。一是水箱+水泵聯(lián)合供水。這種方式相對落后，多用于一些早期建成的老小區(qū)。它的缺點是需要專業(yè)人員定期清理水池和進行消毒，時間久了容易存在水質(zhì)安全方面的問題。第二種方式是近年來普遍采用的利用一種無負壓增壓設備進行供水，也就是所謂的“管網(wǎng)疊壓供水時代”。這種方式具有高效節(jié)能，環(huán)保無二次污染，易維修等優(yōu)點，但對高層附近的道路市政管網(wǎng)有要求。“無負壓增壓設備要求接入的管網(wǎng)口徑小、水壓低，否則就會影響周圍其他地區(qū)的用水。所以不是所有高層都可以使用無負壓增壓設備。”張衛(wèi)說。
B、“總表制”收費問題多
在采訪中，記者了解到，目前我市高層住宅二次供水費用收繳主要有兩種方式。全市約10家建有高層住宅的小區(qū)將二次供水的建設、維護、管理全權(quán)移交給了市自來水公司。收費、管理均由自來水公司負責；而另外一種則是目前的“主流”方式，即由物業(yè)代收代繳二次供水的費用。在第二種方式下，大多數(shù)高層住宅的二次供水采用“總表制”收費方式，一個小區(qū)的高層住宅只有一塊自來水公司安裝的總水表，每家每戶的分表是開發(fā)商自行購買安裝。自來水公司按月收取水費時，只抄總表開單，每家每戶的水費分攤則由物業(yè)一家一家上門抄錄、收錢。
目前，市自來水公司直接供水的標準價格是2.55元/噸。但高層建筑的二次供水費用價格需要在此基礎上加上二次供水設備的日常維護費，其中二次供水設備的加壓動力費（也就是額外的耗電費）占了大頭。另外，如果該高層住宅是由物業(yè)代收代繳二次供水費，則還要加上一定的水表損耗費、抄錄費和人工費。幾部分合計起來，才是二次供水費用的最終價格。這就是上文中嚴女士之所以曾交過6元多每噸水費的原因。但按照常理，嚴女士住的是4樓，并不需要二次供水，為什么卻要按二次供水的價格標準繳費呢？
走訪了市區(qū)多家建有高層住宅的小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，采用第一種收費方式，即由自來水公司負責維護管理的小區(qū)，因為權(quán)責明確、管理到位，基本沒發(fā)生過什么矛盾糾紛，但由物業(yè)代收代繳二次供水費的小區(qū)卻很混亂，矛盾重重。各家物業(yè)不僅收費標準不一樣，收取方式也不一樣。撇開人工費等不談，有的物業(yè)將二次供水的動力費攤?cè)胨M中，還有的將動力費納進了物業(yè)費中。而且，目前市區(qū)各高層住宅的二次供水動力費收費標準也不一樣，有的是根據(jù)供電局繳費發(fā)票以及用戶的用水量分攤到戶，有的是按照住戶房屋面積收取。采取哪一種標準，一般由物業(yè)或業(yè)主委員會決定。此外，雖然大多數(shù)高層住宅6層以下的住戶無需二次供水，不用繳納二次供水的額外費用，但也有個別中高層住宅整棟樓都實行了二次供水，從底層到最高層的用戶都要按二次供水的水費標準交錢。
C、欠費停水觸發(fā)三方矛盾
由于在市政直接供水與用戶之間加了一道環(huán)節(jié)，致使二次供水容易產(chǎn)生一些矛盾點。記者了解到，自2006年我市第一家建有高層住宅的小區(qū)出現(xiàn)后，高層住宅的費用糾紛就頻頻發(fā)生。“我們樓曾因欠費停水不止一次了！”家住淮海西路上某小區(qū)高層住宅4樓的嚴女士頗無奈地說，“停一次鬧一次！我們打過市長熱線，但收效也不大。”嚴女士說，自己2006年剛住進該小區(qū)時，物業(yè)收取的水費合計6塊多每噸，業(yè)主們都覺得太貴了，就集體不交錢，最后欠費停水了。“鬧過幾次之后，現(xiàn)在交2.55元每噸，也就是市自來水公司的直供水標準價，我們才滿意。”近日，記者走訪市區(qū)多家建有高層住宅的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，曾因拖欠水費而被停水的高層住宅有不少，而且有些高層住宅樓已經(jīng)變成了欠費的“老油條”。
3月8日上午，在市自來水公司提供的一份近期的高層住宅二次供水水費欠賬單上，記者看到，2011年12月9日至2012年2月10日，交通路上的某高層住宅小區(qū)拖欠水費12199.20元；2011年12月5日至2012年3月6日，位于軍營西路上的某高層住宅小區(qū)拖欠水費14397.30元。自來水公司工作人員告訴記者，如果用戶欠費次數(shù)多、欠費數(shù)額較大，自來水公司只能停止供水。“近年來，市區(qū)的高層住宅基本都存在此類問題。但如果我們停止供水，業(yè)主很快就會找上門來，或者向其他一些部門投訴。可是，自來水公司是服務性企業(yè)，用戶總是欠費怎么行呢？而且一般只要在3個月以內(nèi)補齊水費的，我們都不會停水。”
水費糾紛不僅讓高層住宅的業(yè)主與自來水公司之間摩擦不斷，也引發(fā)了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)之間的矛盾。“業(yè)主不肯交二次供水費，停了水矛頭第一個指向物業(yè)。”某建有高層住宅的小區(qū)物業(yè)人員說，“另一方面，自來水公司經(jīng)常向我們催繳水費，物業(yè)夾在中間真是兩難。”
以延安東路上某建有高層住宅的小區(qū)為例。該小區(qū)共有9幢高層住宅。“我們是將二次供水的水、動力費放在一起收的。水費標準是2.55元/噸，電費則是物業(yè)根據(jù)供電局開出的發(fā)票以及各家各戶的用水量分攤到戶。”該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理稱，大多數(shù)居民對正常2.55元/噸的水費價格沒什么異議，矛盾的焦點在于二次供水產(chǎn)生的動力費。“二次供水的動力費容易給用戶產(chǎn)生忽高忽低的感覺。”該物業(yè)經(jīng)理說，“因為根據(jù)用水量以及高度的不同，泵水設備的耗電忽高忽低，比如同樣是一噸水，有時耗電0.7~0.8元，有時一下竄到1.3元~1.4元。所以，一些不太明白的住戶就以各種理由拒交動力費。
D、供水設備維保開支不小
不僅如此，“總水表制”和物業(yè)代收代繳還產(chǎn)生了總水表與分水表之間的損耗費用以及物業(yè)的人工成本。軍營西路上一個建有高層住宅的小區(qū)物業(yè)經(jīng)理表示，總表和分表之間的損耗差價只能平攤到每戶頭上，而且不少開發(fā)商安裝的水表很廉價，有的僅十幾塊錢一個，這樣的水表往往存在計量不準確的問題。
同時，一戶戶地上門收費也使得物業(yè)公司的用人成本大增。延安東路上某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理稱：“物業(yè)的人員本來就不多，但卻將大量的人力精力投入到水費收繳上，這一定程度上影響了物業(yè)管理其他方面的工作效果。而且，每上門一次就產(chǎn)生了一定人工費，這部分費用最后恐怕還得在物業(yè)費里有所體現(xiàn)。”
還有不少物業(yè)抱怨，業(yè)主常年不在家或早出晚歸等都給物業(yè)收繳水費帶來了不便，物業(yè)常常反復上門卻要不到錢。“為了業(yè)主正常用水，我們通常先把欠費墊付上，但卻很難100%回收上來，所以幾乎每年都貼錢。”某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理說，“有的用戶已經(jīng)一年多沒交錢了。”軍營西路某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理則表示，他們小區(qū)共有4幢高層，250多戶人家，因為戶數(shù)多，物業(yè)收費的時間跨度較大，本是2個月收一次水費，每次卻拖后2~3個月還收不上來。
除了收費混亂，由物業(yè)負責管理維護二次供水設備的高層住宅還存在供水設備質(zhì)量不佳、管理不善等問題。高層住宅建成后，開發(fā)商會將供水設備的管理、維護責任移交給物業(yè)。然而，不少高層住宅的物業(yè)向記者反映，開發(fā)商建設的供水設備質(zhì)量并不太好。延安東路上某小區(qū)的一只水泵只用了不到一年就徹底壞了。“一般情況下，過了一年保修期開發(fā)商就不負責了。供水設備的日常維修費由物業(yè)掏錢，5年以后的大額維修費可以申請住宅專項維修資金。”該小區(qū)物業(yè)稱。
“供水設備管理不到位也容易引發(fā)業(yè)主的不滿。因為供水設備的后期維護保養(yǎng)很重要，特別是必須利用水箱的方式，這不僅關(guān)系到居民的飲水安全，對延長設備本身的壽命也有好處。” 市自來水公司設計中心主任張衛(wèi)說，但由于缺乏明確的責任規(guī)范以及統(tǒng)一的管理制度，目前政府部門對高層住宅二次供水設備的維保情況也難以監(jiān)管。
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